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■土地区画整理事業とは
土地区画整理事業とは、道路等の公共施設を整備・改善し、土地区画を整え宅地の利用の増進を図る事業のことを言います。簡単に言えば、不整形地などの利用しにくい土地区画を整理して綺麗にするのです。
豊田市も公共交通の利便性が高い鉄道駅周辺を中心とした区画整理を同時に進めているようです。
詳しくは下記をご覧ください。
https://www.city.toyota.aichi.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/051/927/r0504.pdf
豊田市では現在以下の地域で土地区画整理事業が行われています（参考）。
◆土橋
◆花園
◆浄水特定
■仮換地・保留地とは
◆仮換地 … 土地区画整理事業において、自分が所有していた従前の土地が、形状、面積、位置等の異なる別の土地へ再配置され、その再配置される土地を「換地」と言います。
「仮換地」とは換地の予定地と指定される土地で、仮換地の指定がなされると、換地処分の広告がある日まで、従前の土地の所有者は、仮換地に対して従前の土地と同様に使用収益ができるようになります。しかし、その代わりに従前の土地については使用収益ができなくなります。
◆保留地 … 土地区画整理区域内の全部の土地から僅かずつ土地を拠出してもらい、当該土地を売却することにより捻出される土地です。したがって保留地については、換地という概念はありません。
■土地区画整理事業地内の抵当権設定
土地区画整理事業の全ての工事が完了するまでには、とてつもなく時間がかかります。それでは、工事が完了するまで「仮換地」「保留地」の土地に抵当権を設定したい場合はどうすれば良いのでしょうか。
◆仮換地の場合 … 自分が所有していた従前の土地に抵当権を設定します。全ての土地区画整理事業が完了した場合、基本的に仮換地がそのまま自分の土地になります。その場合、従前地に関する権利関係はそのまま換地に移ります。
◆保留地の場合 … 実は保留地には登記がありません。そこで、一旦、土地区画整理組合等が管理している「保留地権利登録台帳」に登録して抵当権設定登記の代わりとし、建物の登記簿のみに抵当権を設定することになります。保留地については換地処分後に発生する土地ですので、登記手続としては、まず施工者名義の所有権保存登記を行った後、施工者から買主へ所有権移転登記を行います。その後に、抵当権を追加設定することになります。
先ほども記載した通り、土地区画整理事業の全ての工事が完了するまでには、とてつもなく時間がかかります。特に保留地の場合は、換地処分後に発生する登記手続があることをすっかり忘れていて、土地区画整理組合＆金融機関から連絡が来てびっくり！！なんてこともありますので、気を付けましょう。
土地区画整理事業関連の登記に関してご不明点がございましたら、いつでもお気軽にお問合せ下さい。
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スタッフ 倉橋
