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土地の分筆とは1つの土地を2つや3つに分けることを言い
土地の合筆とは2つ、3つある土地を一つにまとめることを言います。
分筆や合筆は土地の所有者が行うことができますが、行うにあたりいくつか条件があるのでご紹介させていただきます。
①合筆する際には土地が隣接していること
土地が隣接していない場合、合筆はできません。例えばAの土地とBの土地を合筆する場合に間にもう一つ土地がある時には、
Ａの土地とBの土地が一部でも良いので隣接している必要があります。隣接してない場合は、合筆することはできません。
②土地の地目が同一であること
地目は、登記事項証明書で確認できるものです。住居を建てるための土地なら宅地、農地の時は田や畑になっています。
Aの土地の地目が宅地、Bの土地の地目が田のような場合には合筆することはできません。
③町名、丁目等が一致していること
例えば○○町一丁目と合筆できるのは、○○町一丁目の土地に限られ、○○町一丁目と××町二丁目といった町名や丁目が異なる土地の合筆をすることはできません。
④所有者が同一であること
土地の所有者が違う土地を合筆した場合、どちらが土地の所有者か分からなくなりトラブルの原因になる恐れがあるので、所有者が同一でない限り合筆をすることはできません。
⑤共有で土地を所有している際の合筆は所有者の持分が同じであること
Ａ、Ｂが共有で所有している土地が２つあったとします。その２つの土地を合筆する場合は、Ａ、Ｂの土地の持分割合が、合筆する予定の土地で同じ持分である必要があります。
これは④の理由と同じで、持分割合が土地ごとに異なる際に、合筆してしまうと合筆後の土地の割合が分からなくなり、トラブルにつながる恐れがあるからです。
⑥登記がされている土地であること分筆や合筆する土地の登記がされていない（未登記）場合、分筆や合筆をすることはできません。必ず登記がされている土地である必要があります。
☆仮に抵当権等が設定されていた場合
抵当権等が設定されていたとしても登記原因、日付・登記の目的、受付番号などが同じで、権利が先取特権・質権・抵当権であれば問題なく分筆・合筆を行っていただけます。
分筆のメリット
・相続を考えているが土地１筆に対して相続人が３人いる場合
→共同所有にすることももちろんできますが、将来相続人同士が揉めたりするかもしれないことを考えると、
分筆し３人に１筆ずつ（合計３筆）土地を与える事によって将来揉めるリスクを軽減できます。
・土地を売却したいが１筆だと面積が大きすぎてなかなか買い手が見つからない
→分筆をすることによって売買しやすくする
・分筆し土地を2つに分けることにより１つは農地・1つは宅地に変更して違う用途で使用することができたりもします。
（※地目を変更する際には別途手続きが必要になる場合がございます）
合筆のメリット
・土地を何個も管理するのが大変
→1つにまとめることにより、管理がしやすくなる。
・住所変更などがあった時
→１筆ごとに住所変更登記費用がかかる為、何筆も所有しているとその分費用が掛かりますが、合筆し1つの土地にすることによってその費用を抑えることができます。
・形があまり良くない土地をいくつか所有している場合
→合筆をすることによって１つの綺麗な土地になり、活用しやすくなる（売買しやすくなる）など
しかしメリットだけでなく、分筆や合筆を行うことによりデメリットもございますので1度しっかりとご検討していただいた上でどうするのか決めていただくのが１番かと思います。
（初回相談は無料となっております）
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スタッフ 丹羽
